SCI : et si vous optiez pour l’impôt sur les sociétés ?

Les résultats d’une société civile immobilière (SCI), dont l’activité est généralement de détenir et de gérer des biens immobiliers, sont en principe soumis à l’impôt sur le revenu (IR) au nom de ses associés pour leur totalité et ce, indépendamment de leur perception effective par ces derniers. Cependant, les associés peuvent opter pour l’imposition des résultats de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

Intérêt de l’option

Le principal intérêt de l’option à l’IS pour les associés est généralement de pouvoir maîtriser leur imposition personnelle sur les bénéfices. En effet, en cas d’option à l’IS, la société est soumise à cet impôt sur le résultat (au taux de 15 % ou de 33 1/3 % selon les cas), mais les associés ne sont personnellement imposés que sur le résultat qui leur est distribué. En l’absence de distribution de dividendes, ils ne subissent donc aucune imposition à leur niveau.

Autre avantage de l’option à l’IS : la base d’imposition peut être diminuée grâce à certaines déductions (rémunérations des associés, amortissements des biens immobiliers détenus…) qui ne sont pas autorisées en cas d’imposition à l’impôt sur le revenu.

Une décision réfléchie

L’exercice de l’option doit être bien réfléchi. D’une part, car cette décision est irrévocable, et d’autre part, dans la mesure où, parfois, cette option peut être pénalisante pour les associés. Tel est notamment le cas s’ils détiennent depuis plusieurs années les parts de la SCI et qu’ils souhaitent les céder. En effet, en optant pour l’IS, ils perdent le bénéfice de l’abattement pour durée de détention, applicable en matière de plus-values immobilières, qui réduit la plus-value de cession imposable.

Effets de l’option

Il convient, en outre, de bien appréhender les conséquences fiscales immédiates de l’option à l’IS.

En effet, en cas d’option à l’IS, les bénéfices en sursis d’imposition et les plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé sont, en principe, immédiatement imposés.

Toutefois, sachez que, sous certaines conditions, l’imposition de ces sommes peut être différée, notamment jusqu’à la cession des biens concernés. Pour cela, aucune modification ne doit être apportée, à l’occasion de l’option, aux valeurs comptables des éléments d’actif de la SCI. Ce qui implique que ces biens ne soient pas réévalués au jour de l’option.

Formalisme de l’option

L’option à l’IS est soumise à un formalisme strict. Ainsi, elle doit notamment, en principe, être signée par tous les associés, contenir certaines mentions obligatoires et être notifiée à l’administration fiscale au plus tard avant la fin du 3e mois de l’exercice au titre duquel elle a vocation à s’appliquer.

En outre, dans les 60 jours de l’option, la déclaration de résultat du dernier exercice soumis à l’IR et le bilan d’ouverture du 1er exercice soumis à l’IS doivent être envoyés à l’administration fiscale. Pour cela, n’hésitez donc pas à vous rapprocher d’un expert !