Les contours de la prochaine réforme de l’accès au logement
Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est actuellement en discussion devant le Parlement. La mise en place d’un nouveau dispositif d’encadrement des loyers et l’instauration d’une garantie universelle des loyers (GUL) en sont les mesures phares. Présentation.
L’encadrement des loyers
Le projet de loi prévoit la mise en place d’un mécanisme d’encadrement des loyers dans les agglomérations où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (Annecy, Paris, Lyon, Lille…).
En pratique, cet encadrement serait fixé en fonction de trois indicateurs déterminés pour chaque catégorie de logement et par quartier : un loyer médian (le loyer médian est celui qui divise en deux groupes égaux en nombre les loyers considérés) de référence calculé à partir de l’ensemble des loyers existant, un loyer médian de référence majoré dont le niveau ne pourra excéder 20 % du loyer médian de référence et un loyer médian de référence minoré.
Ainsi, lorsque de nouveaux baux d’habitation seraient signés, le loyer hors charges ne pourrait pas, en principe, excéder le loyer médian de référence majoré. Et s’agissant du renouvellement des baux en cours, le locataire pourrait exiger du propriétaire du logement une diminution du loyer si ce dernier était supérieur au loyer médian de référence majoré.
Une garantie universelle des loyers
Principale mesure envisagée par la réforme, une garantie universelle des loyers devrait voir le jour à partir du 1er janvier 2016 et serait applicable sur l’ensemble du parc privé (meublés compris).
En principe, l’ensemble des locataires et des propriétaires bailleurs seraient ainsi tenus d’adhérer à ce dispositif. Concrètement, grâce à l’application de cette garantie, un bailleur confronté à une situation d’impayé se verrait très rapidement indemnisé du montant du loyer. Deux situations seraient ensuite possibles :
– soit les difficultés du locataire seraient ponctuelles et dans ce cas un accompagnement serait rapidement mis en place ;
– soit le comportement du locataire serait considéré comme abusif et l’organisme chargé d’appliquer le dispositif se retournerait contre lui et lancerait des procédures de recouvrement forcé.
Précision : cette garantie se substituerait au cautionnement.
Si le projet de loi a posé le principe de la création d’une garantie universelle, les modalités d’application du dispositif (durée de garantie, montants couverts par la garantie …) n’ont pas encore été définies.
Répartition des frais d’agence
Autre nouveauté, le bailleur devrait prendre en charge la totalité des frais liés à la mise en location de son logement (les fameux frais d’agence), à l’exception de la réalisation de l’état des lieux et de la rédaction du bail qui seraient donc partagées entre lui et son locataire. Étant précisé que la part du montant correspondant à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail, qui incomberait au locataire, serait plafonnée.
Dossier de presse, juillet 2013